Sambungan daripada penerangan saya sebelum ini menjawab tuduhan Ketua Menteri Pulau Pinang Lim Guan Eng bahawa Kerajaan BN Pulau Pinang sebelum ini menjual tanah RM1 sekaki persegi yang tidak masuk akal untuk projek Tanjung Tokong / Pinang, saya pergi ke tuduhan kedua pula.
Berikut adalah jadual yang digunakan berulang kali oleh Lim Guan Eng (tetapi bohong) sekali lagi.
Kali ini, ia tentang dakwaan penjualan 325 ekar tanah di “Jelutong Expressway” untuk sejumlah RM325 juta atau RM20 sekaki persegi.
Sekali lagi, ini adalah satu pembohongan secara terang-terangan oleh YAB Lim Guan Eng.
Perkara pertama yang membayangkan bahawa ini bukan tanah adalah hakikat bahawa tanah itu dinamakan “Jelutong Expressway” oleh Lim Guan Eng.
Maksud saya, pemaju mana yang akan pergi membeli tanah yang terdapat lebuh raya di atasnya, betul?
Ini kerana ia sebenarnya bukan tanah tetapi satu projek penswastaan yang ditandatangani 20 tahun lalu pada tahun 1997.
Projek ini dikaji dengan mendalam dalam satu artikel International Journal of Construction Management dalam isu keluaran Februari 2014.
Dengan mengabaikan fakta bahawa harga tanah akan melibatkan kos jauh lebih rendah pada 20 tahun lalu di kemuncak krisis ekonomi Asia pastinya akan menjadi lebih rendah daripada nilai sekarang dan malah tidak sepatutnya digunakan pun sebagai perbandingan seperti apa yang Lim Guan Eng lakukan, mari kita pergi ke butiran projek ini.
Pertama, projek penswastaan ini telah dianugerahkan berdasarkan tender terbuka oleh Kerajaan BN Pulau Pinang sebelum ini dan melibatkan meminta kontraktor untuk membina lebuh raya yang amat diperlukan sebagai balasan bagi hak-hak tebus guna tanah (tambak/bukan tanah sebenar).
Sebuah syarikat yang dikenali sebagai Pembangunan Jelutong Sdn Bhd (JDSB). JDSB pada mulanya dimiliki oleh IJM Properties Sdn Bhd (40%), Hume Industries (Malaysia) Sdn Bhd (40%) dan Kumpulan Pinang Holdings Sdn Bhd (20%).
IJM Properties Sdn Bhd kemudian mengambil saham Hume Industries (Malaysia) Sdn Bhd pada Oktober 2002 untuk RM3.02 juta, menjadikan JDSB secara efektifnya anak syarikat milik penuh IJM Corporation Bhd yang disenaraikan.
Perjanjian Penswastaan (Privatisation Agreement) telah ditandatangani pada 22 Ogos 1997. Sebagai pertukaran kepada 4.7 km Jelutong Expressway yang dibina di atas 81.04 ekar tanah yang akan diserahkan kepada Kerajaan Negeri Pulau Pinang tanpa sebarang kos, 324.9 ekar tanah (sebahagiannya sedia ada tetapi kebanyakannya ditambak dari laut) akan diberi milik kepada JDSB.
Semua kos yang berkaitan dengan penambakan akan ditanggung oleh JDSB.
JBSD diperlukan untuk membayar Kerajaan Negeri Pulau Pinang RM1.3 juta apabila menandatangani perjanjian penswastaan dan tambahan RM24.1 juta secara ansuran.
JDSB dijangka membangunkan presint bersepadu yang baru (untuk komersil, runcit dan kegunaan industri ringan) di atas tanah tebus guna itu.
Ia juga dijangka untuk membina 5,500 unit kediaman kos rendah dan kos sederhana rendah, dan lebih 4,000 unit bagi lain-lain jenis unit kediaman. Keseluruhan pembangunan hartanah berkaitan dengan Jelutong Expressway dijangka mengambil masa 15 tahun untuk disiapkan.
Projek Jelutong Expressway telah dianugerahkan pada tahun 1997 dan dijangka siap pada akhir tahun 1999. Ia pada asalnya bernilai RM350 juta, termasuk pampasan setinggan, pengambilan tanah dan semua kos langsung yang berkaitan dengan projek.
JDSB bagaimanapun secara kontrak terikat untuk menyelenggara Jelutong Expressway selama dua tahun selepas ia siap. JDSB juga menjamin reka bentuk lebuh raya itu selama tujuh tahun dan perlu memastikan bahawa jangka masa reka bentuk persilangan adalah 20 tahun selepas pembinaan, manakala persimpangan adalah 10 tahun selepas pembinaan.
JDSB telah dibenarkan untuk menebus guna tanah seluas 324.9 ekar, sebahagiannya bagi lebuh raya itu, tetapi yang utamanya untuk kediaman (sebahagiannya bagi menempatkan semula penduduk yang terlibat), rekreasi, pembangunan komersil dan perindustrian yang mana JDSB boleh dapat semula pulangan pelaburannya. Separuh daripada tanah yang akan ditambak telah diberikan status pegangan bebas, manakala bakinya adalah pajakan 99 tahun. Di samping itu, JDSB dibenarkan untuk menukar sekeping 30 ekar tanah yang sebelum ini telah digunakan untuk pertanian dan pembuangan sisa, juga untuk pembangunan hartanah.
Pada masa itu pada tahun 1997, tanah di tengah-tengah bandar Georgetown dijual pada harga RM150-RM200 sekaki persegi manakala kos penambakan dianggarkan RM20 sekaki persegi.
Projek IJM di Jelutong Expressway
Secara ringkasnya di bawah apa yang dipanggil “jualan” itu, IJM:
– akan mendapat 350 ekar tanah, yang mana majoritinya adalah ditebus guna oleh mereka sendiri dengan kos mereka sendiri,
– perlu membina 5km dua jalan tiga lorong di Lebuhraya Jelutong dengan 5 persimpangan dengan kos mereka sendiri pada RM350 juta kebanyakannya pada tanah yang mereka tebus guna oleh mereka sendiri, (bandingkan ini dengan jalanraya 5km Lim Chong Eu ke Air Itam dua jalan dua lorong yang Kerajaan DAP Pulau Pinang mahu bina yang akan melibatkan kos RM1 bilion)
– perlu menyerahkan semula lebuh raya itu kembali kepada Kerajaan Negeri termasuk 81.04 ekar tanag yang lebuh raya duduki.
– perlu membayar RM25.4 juta kepada Kerajaan Negeri.
– perlu membayar untuk pengambilan tanah, pampasan dan penempatan semula setinggan termasuk perumahan sementara.
– perlu menyelenggara Jelutong Expressway selama dua tahun selepas siap.
– menjamin reka bentuk lebuh raya itu selama tujuh tahun dan perlu memastikan bahawa jangka masa reka bentuk persimpangan adalah 20 tahun selepas pembinaan.
– perlu membina 5,500 unit rumah kos rendah dan sederhana rendah (jenis RM25,000 – RM50,000) di atas tanah yang mereka tebus guna, di mana kebanyakannya yang akan juga diberikan sebagai pampasan kepada penduduk setinggan.
Bahagian terakhir adalah lebih ketara apabila anda bandingkan dengan apa yang kononnya dipanggil rumah mampu milik berharga sehingga RM400,000 dibina oleh Kerajaan DAP Pulau Pinang menggunakan RM500 juta dana negeri mereka – 520 unit yang pertama dijadualkan hanya akan siap tahun depan, selepas 10 tahun DAP mengambil alih pemerintahan negeri.
Bayangkan ini. Konsortium IJM yang didakwa telah mendapat tanah murah oleh Lim Guan Eng sebenarnya membina 5,500 rumah mampu milik berharga antara RM25,000 hingga RM50,000 di pulau itu – berbanding dengan 520 unit berharga antara RM72,500 ke RM220,000 di tanah besar oleh DAP.
Kesimpulan
Sekali lagi, seperti juga “tanah” RM1 sekaki persegi yang dikatakan dijual di Tanjung Tokong, tuduhan YAB Lim Guan Eng bahawa “tanah” RM20 sekaki persegi dijual kepada IJM pada tahun 1997 bagi Jelutong Expressway tanpa tender (ia adalah tender terbuka) merupakan satu lagi pembohongan yang beliau gunakan untuk mempertahan dan mengalihkan perhatian dari peningkatan 500% dalam perbelanjaan operasi Pulau Pinang dan penjualan puluhan bilion tanah, hak tanah dan aset kerajaan negeri yang beliau telah jual atau dagangkan sejak mengambil alih kuasa pada tahun 2008.
Oleh Lim Sian See
https://www.wakeupmalaya.com/2017/06/kerajaan-bn-pulau-pinang-jual-tanah-lebuhraya-jelutong-rm20-sekaki-persegi-ini-faktanya/
No comments:
Post a Comment